房地合一稅自用住宅 400 萬免稅完整指南：條件、計算、與土增稅優惠的差別
結論：賣自住房地符合「設籍滿 6 年 + 6 年內未曾使用 + 無出租或營業」三條件，課稅所得超過 NT$400 萬部分按 10% 稅率課稅。兩個常見搞混點：(1) 此 400 萬免稅是「房地合一稅」（所得稅）的優惠，跟「土增稅自用住宅」（土地稅）是不同稅，可以同時享、不互斥；(2) 6 年是「連續滿 6 年」、戶籍登記人限本人／配偶／未成年子女。法源所得稅法第 4-5 條、第 14-4 條，本文整理適用條件、計算公式、申報時程與 4 則重要解釋函令。
房地合一稅自用住宅 400 萬免稅是什麼？
賣自住房地時，符合三條件可享優惠：個人／配偶／未成年子女設籍滿 6 年、6 年內未曾使用此優惠、該房屋無出租或營業使用。優惠內容是課稅所得超過 NT$400 萬部分按 10% 稅率課稅——關鍵是「課稅所得」不是售價、不是公告現值。例如賣房獲利 600 萬，超過 400 萬的 200 萬部分課 10% = 20 萬稅；如果不適用此優惠、按持有 5 年內 35% 稅率算同樣 600 萬獲利會繳 210 萬，差距十倍。本優惠僅限個人，公司、營利事業、非中華民國境內居住者不適用。法源是所得稅法第 4-5 條第 1 項第 1 款。
記帳士實務上常被客戶問三個問題：
- 「我這次賣房獲利 800 萬，能扣 400 萬只繳 10% 嗎？」——可以，但前提是設籍滿 6 年 + 沒出租。沒滿條件就走一般房地合一稅率（持有 2 年內 45%、5 年內 35%、10 年內 20%、超過 10 年 15%）。
- 「我之前賣過一次自宅用過這優惠，這次能再用嗎？」——6 年內不能再用。但 6 年外能用第二次，跟土增稅「一生一次」不同。
- 「房屋出租過 1 個月會被認定有出租嗎？」——會。「自住」要求是無營業使用、無出租，整個 6 年內都不能。
適用條件嚴格嗎？六年戶籍怎麼算？
必須連續滿 6 年，戶籍登記人限本人、配偶或未成年子女三者之一——成年子女或同居人設籍均不算。中間有遷出又遷回算「兩段」、不算連續，常見 case 是子女讀大學遷出後又遷回。連續繼承或受遺贈取得的房地，依所得稅法第 4-5 條第 3 款 + 財政部解釋函令二3持有期間可合併計算（被繼承人持有期間 + 繼承人持有期間）。都市更新或合建取得的房地，持有期間以原房地取得日起算（函令二2）。105/01/01 後因繼承取得者，得選擇「繼承日」或「被繼承人取得日」起算（函令七47）。
三條件逐項拆：
- 設籍滿 6 年：個人本人、配偶或未成年子女，至少一人在該房屋戶籍登記滿 6 年。如果戶籍中間遷出後又遷回，是「兩段」不是「連續滿 6 年」，不適用。實務常見：未成年子女讀大學遷出戶籍 → 又遷回，這段期間中斷後得從零開始算。
- 6 年內未曾使用此優惠：這是「6 年期限制」、不是土增稅的「一生一次」。也就是說可以用第二次、但要間隔 6 年以上。客戶換房節奏快的話這條最容易卡。
- 無出租或營業使用：法條寫的是「交易前 6 年內」整段都不能有出租、營業或執行業務使用——不是整個持有期間。例如 8 年持有、第 3 年出租 6 個月（距賣出 5 年、落在「交易前 6 年內」）→ 不適用；但若是 9 年持有、第 2 年出租 6 個月（距賣出 7 年、落在交易前 6 年外）→ 仍可適用。這條是法定優惠的核心、客戶最容易踩坑的點。
怎麼算「課稅所得」？400 萬怎麼套？
計算公式（依所得稅法第 14-4 條）：課稅所得 = 售價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額。土地漲價總數額是申報土增稅的計算基礎，從課稅所得扣掉避免雙重課稅。必要費用沒留單據時得按售價 5% 估算、且最高 NT$30 萬（依所得稅法施行細則第 17-2 條）。然後拿這個課稅所得套自住優惠：(課稅所得 − 400 萬) × 10%。如果課稅所得本身 ≤ 400 萬，那就完全免稅。所以「400 萬」是「免稅額」、不是「售價減 400 萬」也不是「公告現值減 400 萬」——這是客戶最常誤解的地方，記帳士初次接案要花時間先把這條釐清。
實際範例：
常見錯誤：用「售價 − 公告現值」當課稅所得（這是房屋稅或土增稅邏輯，不是房地合一）；忘記扣土地漲價總數額（會多繳）；必要費用沒留單據又超過 5% 上限想列舉（一律以 5% 上限為準）。
房地合一 vs 土增稅自用住宅優惠：搞混的兩件事
同一筆房地交易要繳兩種稅：所得稅（房地合一）跟土地稅（土增稅）。兩種稅都有「自用住宅優惠」但規定不互通、可同時享。簡單對照：房地合一 = 所得稅、課「賣房獲利」、優惠是 400 萬免稅 + 10%、6 年內限一次；土增稅 = 土地稅、課「土地漲價」、優惠是 10% 稅率（vs 一般 20%-40%）、一生一次（自用住宅一生一屋條件下可多次）。法源前者所得稅法第 4-5 條，後者土地稅法第 34 條（函令二1釋示一生一次）。
| 項目 | 房地合一稅 自住優惠 | 土增稅 自用住宅優惠 |
|---|---|---|
| 稅種 | 所得稅（中央） | 土地稅（地方） |
| 課什麼 | 房屋＋土地合計獲利 | 只課土地漲價 |
| 優惠內容 | 課稅所得超過 400 萬按 10% | 土增稅率 10%（一般 20%-40%） |
| 使用次數 | 6 年內限一次 | 一生一次（一生一屋條件下可多次※） |
| 戶籍要求 | 連續滿 6 年 | 連續滿 1 年 |
| 面積限制 | 無 | 都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝 |
| 能同時享嗎？ | 能——同筆交易兩種稅都會課，符合各自條件就各自享 | |
※ 一生一屋條件嚴格：須持有自用住宅用地連續滿 6 年、交易前 5 年內設籍、出售前 5 年無出租或營業使用、且都市土地不超過 1.5 公畝、非都市不超過 3.5 公畝。詳見土地稅法第 34-1 條。
實務上記帳士常被問「我之前用過土增稅自用住宅優惠，這次房地合一還能用嗎？」答案：能——兩個是獨立優惠、互不影響。同樣的「我這次房地合一用完了，6 年內賣下一間時土增稅還能用嗎？」答案：能，土增稅看的是土地稅法的條件、跟所得稅優惠無關。
申報時程跟必備文件
房地合一稅是分離課稅、自行申報，不併入綜所稅。申報期：完成所有權移轉登記日起算 30 天內申報並繳稅（所得稅法第 14-7 條）。逾期未申報除補稅外，按應納稅額處 3 倍以下罰鍰、後果嚴重。免稅或無稅額（課稅所得 ≤ 400 萬）仍須申報，只是不必繳稅——這常被客戶忽略，誤以為「免稅就不用報」結果被處罰。必備文件：所有權移轉登記文件、買賣契約書、取得成本憑證、必要費用單據、自住證明（戶籍謄本連續 6 年、無出租切結書）。
申報方式：
- 網路申報：財政部電子申報繳稅服務網站，最方便、自動帶入土增稅資料
- 紙本申報：填「個人房屋土地交易所得稅申報書」交所屬國稅局，附文件
- 委託記帳士：交易金額大、有合建／繼承／重購情境時建議
申報後可以更正嗎？核定前可以；核定後原則上不行（程序跟綜所稅類似，列舉 vs 標準扣除那篇文章有完整程序解釋）。重購退稅另有專門規定：2 年內買新自住房地，可申請退已繳房地合一稅（按重購價與出售價比例）。
- 跟「房地合一稅 / 自用住宅」直接相關的解釋函令在快稅 9,129 筆 corpus 中共 46 筆
- 但其中 96% 是土地稅法的「自用住宅用地」函令（土增稅自用住宅優惠），只有 少數幾筆是所得稅法第 4-5 條（房地合一自住優惠）
- 原因：房地合一稅 2.0 是 110/07/01 才施行的新法，函令累積還少；土增稅自用住宅是行之有年的舊制，近半世紀（民國 67-108 年）累積大量解釋
- 實務含意：房地合一稅 2.0 爭議多直接看法條 + 財政部新發 Q&A，函令解釋比土增稅薄。新法情境記帳士特別需要 AI 輔助查跨稅整合
資料來源：快稅內部 9,129 筆財政部釋示函令索引（去重 + 結構化標註後），於 2026-04-29 經 /search API 統計，可透過 站台 AI 問答重現。
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